Si buscamos en la RAE el significado de «error«, de la primera acepción «Concepto equivocado o juicio falso», a la quinta «Diferencia entre el valor medido o calculado y el real» rápidamente se detecta que la cantidad de matices que subyacen en este sustantivo.

Comenzar una entrada de nuestro blog haciendo un ejercicio de acepciones y matices es importante, puesto que vamos a dedicar hoy nuestras líneas a conocer mejor cómo medimos el error de nuestro modelo de valoración automática (AVM). Para ello, claro, debemos seleccionar la quinta descripción del término ‘error’ de la RAE.

Los estándares sobre AVM de la EAA afirman que la medición del error de un AVM debe ser contrastando el valor que arroja nuestra metodología automática contra una valoración hecha por un tasador. También el Banco de España versa en estas lides con la forma de la conocida guía que presentamos a continuación.

Se define error de un AVM fácilmente a través de la siguiente formulación:

donde MV es el valor arrojado por el método automatizado y BV el valor de contraste proveniente de una tasación realizada por un tasador.

La “Guía supervisora para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) por parte de las sociedades de tasación” lleva un tiempo entre nosotros (esta guía fecha de 2019). En este link podéis echar un vistazo o profundizar sobre el tema. Hoy desde nuestro blog queremos tratar de describir la colección de indicadores que el BdE señala como obligatorios a la hora de realizar AVM.

En el primer bloque, encontramos los indicadores que nos permiten conocer el sesgo de las valoraciones:

• Ratio de la media: media aritmética de los recorridos corregidos obtenidos para todos los elementos de la muestra.
• Ratio de la mediana: mediana de los recorridos corregidos obtenidos para todos los elementos de la muestra.

• Índice de Regresividad: las valoraciones se consideran regresivas si los inmuebles de valores más altos están más infravalorados que los inmuebles de valores bajos. Por el contrario, se consideran progresivas si los inmuebles de valores altos están más sobrevalorados que los de valor bajo.

Para el segundo bloque, agrupamos los indicadores cuyo objetivo es medir la precisión del modelo que se está utilizando para realizar las estimaciones.

• Error Porcentual Absoluto Medio: media de los errores absolutos de los elementos de la muestra expresado en porcentaje.

• Desviación Estándar Predictiva: desviación estándar de los errores de estimación.

• Error Cuadrático Medio: raíz cuadrada de la media aritmética de los cuadrados de las desviaciones cometidas en los elementos de la muestra.

• Rangos de éxito: a partir de la segmentación del porcentaje de la variación absoluta de las estimaciones respecto a su valor real, se obtiene el comportamiento de estas dentro de unos rangos prefijados. Lo más usual (y recomendado por BdE) es utilizar los rangos de 5%, 10%, 15%, 20% y 50%. Con ello, se puede observar la dispersión de valores.

• Coeficiente de Variación: desviación típica de los recorridos corregidos individuales dividida entre la media aritmética de los recorridos corregidos.

• Coeficiente de Dispersión: cociente entre la media aritmética de los recorridos corregidos de los elementos de la muestra (medidos respecto a su mediana) y la mediana de dichos recorridos corregidos.

• Desviación Estándar de las ratios: desviación estándar de los recorridos corregidos obtenidos para todos los elementos de la muestra.

El AVM de Tinsa usa estos indicadores mencionados por el regulador, así como las buenas prácticas que desde la EAA se promulgan a nivel europeo. Son grandes apoyos en el conocimiento de las metodologías automáticas y la detección de puntos de mejora.

El objetivo de Tinsa es el de tener la mejor AVM del mercado y esto inevitablemente pasa por innovación e inversión continua en el producto. Queremos ofrecer el mejor servicio de AVM a nuestros clientes.