Evolución de salarios y precios de vivienda en España durante las dos últimas décadas

Escrito por Rafael Gil Moreno

04-07-2019

Uno de los principales desequilibrios percibidos por buena parte de la población española respecto al mercado de la vivienda en los últimos tiempos es el aumento del esfuerzo financiero medio necesario o, directamente, la imposibilidad de acceso a dicho mercado en sectores demográficos determinados.

El salario neto medio per cápita en España permanece prácticamente invariado en términos nominales desde el año 2008, tras un crecimiento acumulado superior al 35 % desde 2001 hasta dicha fecha. A su vez, la evolución del precio medio de vivienda ha experimentado en el presente siglo oscilaciones muy intensas: revalorización acumulada que superaba holgadamente el 100 % en el periodo 2001-2007 y posterior caída en torno al 40 % hasta 2014. La apreciación media acumulada desde entonces (hasta 2018) apenas superaba un 10 %. Indexando ambas variables, salario y precio medio, se habría vuelto al equilibrio de 2001 en 2013 (tras el fuerte encarecimiento residencial y posterior caída) y desde entonces, a excepción de un mayor incremento de precio residencial a partir de 2017, la senda ha sido paralela.

No obstante, la evolución del mercado residencial no sólo ha sido mucho más volátil que la realidad salarial, sino también más geográficamente heterogénea. El incremento desde precios mínimos post-crisis ha sido mucho más notorio en las principales ciudades del país y en mercados del litoral más turístico, volviendo a distanciar ambas variables y causando en estos enclaves un aumento mayor del esfuerzo financiero medio para la adquisición de vivienda. Más allá de valores medios, la población más joven y en mayor medida susceptible de compra de primera vivienda aún sufre los efectos, tras la profunda y dura crisis económica anterior, de la precariedad laboral, salarios por debajo de la media y alta tasa de paro juvenil; el encarecimiento análogo o incluso mayor de los alquileres en las grandes ciudades no viene sino a agravar la coyuntura habitacional.

Así pues, en términos medios —incluso en los mercados residenciales con mayor encarecimiento reciente— las tasas de esfuerzo aún quedan lejos de años como 2006 y 2007. Previendo una contención de precios general próxima, aun asumiendo una evolución salarial moderada (y tipos medios sin grandes variaciones), dicho esfuerzo medio no aumentaría sustancialmente en el futuro próximo. En mercados concretos sí se requeriría cierto ajuste de precios para aliviar tensiones actuales. Y, en todo caso, la precariedad laboral y salarial entre la población más joven es un problema estructural, agravado por el encarecimiento de precios de compra y alquiler.

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